Finans

Ev Alıcıları, Dikkat Edin: “Görüntülemeler Garanti Edilmez”

<br class=”Apple-interchange-newline”>

Mike Tracy hayalindeki evi bir hevesle satın aldı. O ve karısı Cyndi, 10 yıl önce Palm Springs, Kaliforniya’yı ziyaret ediyorlardı ve Tahquitz Creek Golf Resort’taki orijinal parkur boyunca inşa edilen İspanyol Misyonu tarzı bir eve baktılar.

Şu anda 74 yaşında olan Bay Tracy, “Eski bir evdi ve çok çalışılması gerekiyordu” dedi. “Ama bir tatil yerindeydi ve sonsuza kadar evi aile güvenine bırakabileceğimizi düşündük. ”

Ya da öyle düşündü.

Kendisine ve 72 yaşındaki Cyndi’ye sağlam bir hareket gibi görünen şey, şimdi onları ve komşularını şaşkına çeviriyor: Yerel bir çevre grubu, şehrin sahip olduğu iki Tahquitz kursunu bir çöl koruma alanına dönüştürmek istiyor. Bay Tracy, taşınmanın görüşünü değiştireceğini ve evinin değerini düşürdüğünü söyledi.

Bay Tracy, değeri 1 milyon doların biraz altında olan evi için “Golf sahasının ve her iki taraftaki dağların güzel bir manzarasına sahibiz” dedi. “Bir çöl koruma alanı haline gelseydi, kum ve toz fırtınalarından başka bir şey olmazdı ve bunun değerine ne yapacağını tahmin edebilirsiniz. “

Evini satın aldığında, Bay Tracy’nin gelecek on yılı görmesi beklenemezdi. Ancak hikâyesi, “alıcı, dikkat et” sözündeki gerçeğin altını çiziyor – özellikle geçen yıl genellikle aşina olunmayan alanlarda bir ev satın alma telaşı göz önüne alındığında. Bazı durumlarda, insanlar yalnızca çevrimiçi gördüklerine dayanarak en büyük finansal kararlarından birini alıyorlardı.

Bir emlak danışmanlık firması olan RCLCO tarafından Perşembe günü yayınlanan bir rapora göre, varlıklı tüketicilerin ikinci bir ev satın almaya olan ilgisi, önce sahil evleri, ardından gölde bir yer olmak üzere ülke genelinde artıyor. Rapor, 2020’nin sonunda ankete katılanların yüzde 40’ından fazlasının ikinci bir ev almayı düşündüğünü veya düşüneceğini ortaya koydu. Bu, pandemik kilitlenmeden önce benzer bir ankette yüzde 30’un altındaydı.

Özellikle iyi performans gösteren alanlar Palm Springs ve New York’tan arabayla Long Island’daki Hamptons veya Litchfield County, Conn.

İkinci evler için pazarda yanlış gidebilecek şeylerin listesi – özellikle de topluluklar ani bir yeni gelen akışından bıktığında – uzun ve acı verici.

2018’de Ocean Ridge, Florida – Palm Beach County’deki lüks Manalapan’ın hemen güneyinde – inşaat için bir moratoryum ilan etti. Resmi neden, kasabanın bina kodunu gözden geçirmek istemesiydi ve kasaba yetkilileri, belirli bir eve odaklanmadıklarını vurguladılar. Ancak karar, Intracoastal Waterway’de birinci sınıf bir konumda 11½ banyolu dokuz yatak odalı bir ev inşa etme planlarının sunulmasıyla aynı zamana denk geldi.

İnşaatın durdurulması aşırı bir harekettir, ancak bir topluluk, gelişmeyi durdurmak için daha ince moratoryumları zorlayabilir. Kasabaların konut yükseklikleri sınırlıdır, örneğin, alıcıları daha büyük bir ev inşa etmek için daha küçük evleri yıkmaktan caydırır. Kasabalar ayrıca ne kadar çok şeyin inşa edilebileceğine dair sınırlar koydu.

Palm Beach’teki Sotheby’s International Realty’nin kıdemli küresel emlak danışmanı Greg Forest, Güney Florida’da, çok sayıda yeni alıcının gelişine yanıt olarak daha sıkı bina kodlarının beklendiğini söyledi.

Neredeyse tahmin ediyorum, dedi. “O kadar çok insan geliyor ki, özellikle de uzun süredir buradayken bazı insanlar bundan hoşlanmıyor. ”

İmar darlığına kapılmaktan kaçınmak için bir şehrin geçmişine bakmak faydalı olabilir. Bay Forest, “Bölgelendirmenin katı olmaktan ziyade oldukça esnek olduğundan emin olmanız gerekiyor,” dedi. “Geçmişte yatırımınızı olumsuz yönde etkileyecek büyük teklifler veya bölgelendirme değişiklikleri olmadığından emin olun. ”

Bazı eyaletler, alıcıları satın alma işlemlerine girmekten korumaya çalışır. Florida’da bir ev satın alma sözleşmesi imzalandıktan sonra 15 günlük bir duraklama var. Bu, bir alıcının teklifin kabul edilmesini sağlamak için telaş içinde atlamış olabileceği durum tespiti yapmak için iyi bir zamandır.

Palm Beach’teki Douglas Elliman Emlak’ta lüks satışlar müdürü Chris Leavitt, “Çılgınlık, yeri almaktır” dedi. “O zaman duraklama süreniz var. Alıcılar bu heyecanı kaynamaya indirmeli. İsterseniz mülk sizindir, bu yüzden şimdi akıllı olun ve içine dalmak için zaman ayırın. ”

Bu duraklama, yalnızca bir mühendisin raporunda ortaya çıkacak kötü inşaat dahil olmak üzere pahalı kusurları ortaya çıkarabilir.

Bay. Leavitt, bir yeri uzaktan güvenceye almaya çalışan alıcıların mülkü ziyaret etmek için duraklamayı gerçekten beğendiklerinden emin olmak için kullanabileceklerini söyledi.

Mike Tracy’nin arka bahçesi Tahquitz Deresi’ndeki parkurla bitişiktir. “Golf sahasının ve her iki taraftaki dağların güzel bir manzarasına sahibiz” dedi. Kredi. . . The New York Times için Kendrick Brinson

Ancak görünümler güvence altına alınamaz. Bay Tracy’nin Palm Springs’teki mülk değerinin bir kısmı, yeşil ve geniş manzaraları olan bir golf sahası görüşüne dayanmaktadır.

Oswit’in başkanı Jane Garrison, çevre grubu Oswit Land Trust’ın iki Tahquitz Creek kursunu satın almayı ve bunları diğer iki kursla birleştirerek bir çöl koruma alanı oluşturmayı planladığını söyledi. Güven, yakındaki Oswit Kanyonu’ndaki gelişmeyi başarıyla engelledi ve kurslarla önleyici bir hareket yaptığını söyledi.

“Bu, çöl koruma alanına karşı golf sahası meselesi değil,” dedi. “Golf sahasına karşı geliştirme meselesi. ”

Avukatlar, Bay Tracy’nin durumunun oldukça nadir olduğunu söyledi, ancak su manzaranızın önünde bir binanın açılması neredeyse beklenebilir.

New York’ta bir hukuk firması olan Olshan Frome Wolosky’nin ortağı Eric Goldberg, “Çevrede ne yapılabileceği konusunda imar konseyiyle konuşmalısınız” dedi. “Central Park’taki 20. kattaki yeni daireniz Hudson Nehri manzarasına sahipse, o koridorda ne inşa edilebileceğini görmeniz gerekir. “

Yıllar önce Manhattan’daki Üçüncü Cadde’deki bir apartman dairesinin – East River’dan yaklaşık dört blok ötede – mahkeme dosyalarında görüşlerinin garanti altına alındığını iddia etmeye çalıştığını söyledi. Mahkeme davayı reddetti. “Görüşler garanti edilmez” dedi.

EisnerAmper emlak grubunun genel müdürü Deborah Friedland, büyük bir apartman dairesi satın alan insanların, binada perakende satış alanına hangi tür işletmelerin girebileceğini ve bakım için kimin ücret ödediğini anlamak için teklif belgelerine bakması gerektiğini söyledi. , bir muhasebe firması.

“Orada Whole Foods olabilir, ancak birisi gelip bu ticari alan için çok düşük kaliteli bir kullanım oluşturabilir mi?” diye sordu. “Ücretlerin apartman daireleri ve perakende satış birimi arasında nasıl bölündüğünü anlamak istiyorsunuz. Birçok ücret ve genel masraflardan üyeler sorumlu mu? ”

Bayan Friedland, eski bir binadaki alıcıların lobi ve ortak alanların planlarını anlamaları gerektiğini, çünkü bunları yenilemek milyonlara mal olabilir. Konut sakinleri arasındaki anlaşmazlıklar söz konusu olduğunda, “her zaman ortak alanla ilgilidir” dedi. “Suçlamalar çok büyük olabilir. ”

Aynısı rıhtım gibi yapılar için, özellikle de bir süredir orada bulunanlar için de geçerlidir. Su yolları için çevresel kurallar önemli ölçüde değişti, bu nedenle bir zamanlar izin verilenler artık olmayabilir. Bağlantı istasyonu iyi durumda olduğu sürece sorun yoktur, ancak bir fırtına onu düşürürse, yeni sahibi onu değiştiremeyebilir.

“Mülkü satın alıyorsanız, iskeleye izin verilip verilmediğini görmelisiniz,” dedi Bay Goldberg. “İzin verilmezse ve yıkanırsa, o iskeleyi asla yeniden inşa edemezsiniz. İzin verilirse, en azından umudunuz var, eğer onu çevreye duyarlı bir şekilde gerektiği gibi inşa edebilirseniz. ”

Bay Tracy’nin durumunda, değişimin ekonomik ve çevresel nedenleri açık değildir. Bir çöl koruma alanı, bir golf sahasının sağladığı geliri üretmeyecektir ve şehir, yaklaşık yirmi yıl önce Tahquitz’i yenilediği zamandan bu yana yapabileceği daha çok yıllık 1 milyon dolarlık tahvil ödemesine sahiptir. Ayrıca mahallede çöl kumunun esmesi ihtimali de var.

Öte yandan, Güney Kaliforniya Golf Birliği’ne göre Palm Springs’in bulunduğu Coachella Vadisi 121 golf sahasına ev sahipliği yapıyor, bu nedenle bir veya iki tane kaybetmek golf işini etkilemeyecek.

Aidala, Bertuna ve Kamins hukuk firmasının yönetici ortağı olan ve yüksek dolarlı emlak anlaşmazlıklarını dava eden Marianne Bertuna, “Bu aşırı bir durum” dedi. Palm Springs ev sahiplerinin galip geleceğini düşündüğünü söyledi.

Ama yine de cennette satın aldıklarını düşünenler için uyarıcı bir hikaye olduğunu söyledi. “Sorunlar her zaman ortaya çıkabilir. “

, https: // static01. nyt. com / images / 2021/02/26 / us / 26wealth-01 / 26wealth-01-facebookJumbo. jpg

, New York Times, İş> Paranız,

İlgili Makaleler

Başa dön tuşu